踏腳石

　　昨天，北京市公積金管理中心發佈消息，對公積金貸款政策進行調整，將購買首套自住住房面積在90㎡（含）以下房產的最高貸款額度調整為120萬元。該規定從今天起開始實施。
　　京華時報記者劉雪玉
　　政策要點
　　1
　　貸款額度
　　不再按信用等級上浮
　　此前，北京公積金貸款最高額度為80萬元，但可根據個人信用評級適當上浮，最高上浮30%，信用等級達3A等級的貸款人能夠獲得最高104萬元的貸款額。個人貸款信用評級依據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶餘額、貸款最高限額來進行計算。
　　昨天，北京市公積金管理中心表示，購買首套自住住房面積在90㎡（含）以下房產的最高貸款額度調整為120萬元。購買建築面積在90㎡以上非政策性住房或第二套住房的，公積金貸款最高額度仍為80萬元。取消新建商品房評估，貸款額度不再依據個人信用等級上浮。
　　也就是說，原本購房者貸款額度經評估後達到80萬元的，新政執行後，購買首套自住住房面積在90平米（含）以下房產的，都能貸款120萬元。
　　>>追問
　　符合什麼條件能貸到120萬元？
　　北京市公積金管理中心表示，在購買政策性住房或套型建築面積在90㎡（含）以下的中小戶型首套自住住房基本前提下，借款申請人還應符合住房公積金月繳存額、繳存時間、首付款比例、抵押物評估價值等相關貸款要求。
　　舉例
　　A
　　夫妻買240萬元房月繳額971元可貸
　　繳存職工小張和小王為夫妻，雙方無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄，購買80㎡、總價240萬元的房屋。目前，住房公積金繳存比例為12%，在夫妻雙方均符合貸款條件的前提下，住房公積金月繳存額個人部分之和只要在971元之上，即可申請到120萬元的貸款。
　　B
　　單身買180萬元房月繳額840元可貸
　　繳存職工小李未婚，其無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄，購買建築面積60㎡的商品房，房屋單價3萬元/㎡，房屋總價為180萬元。如符合上例中的各項貸款條件，其住房公積金月繳存額個人部分只要在840元之上，即可申請到120萬元的貸款。
　　2
　　異地繳存
　　可依繳存證明合併計
　　對於曾經在外地繳存住房公積金、在北京繳存不滿貸款規定繳存時間的職工，繳存時間可以根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。並且，在外地繳存住房公積金的北京戶籍職工，在北京購買首套自住住房的，可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，經北京住房公積金管理中心審核，確認相關信息無誤且符合貸款條件的，可申請貸款。
　　舉例
　　A
　　小趙前年3月-去年6月在外地繳存住房公積金，去年7月-12月在北京繳存。若當前繳存狀態正常，則小趙持原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明，可申請貸款。
　　B
　　北京戶籍的繳存職工小孫在外地繳存住房公積金，在北京購買首套自住住房，其可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向管理中心申請貸款。
　　政策答疑
　　為何調整公積金貸款政策？
　　北京市公積金管理中心表示，在繼續執行貸款差別化政策的前提下，支持繳存職工購買政策性住房和中小戶型首套自住住房，調整貸款最高額度，提高繳存職工住房消費能力，滿足職工基本住房的貸款需求。
　　其次，為保障職工的基本權益，減輕職工貸款負擔，提高管理中心的服務水平，認定外地住房公積金繳存記錄，使北京和外地的繳存職工享受到同等權利。
　　為何取消新建商品房評估？
　　北京市公積金管理中心表示，為降低貸款中間費用，減輕職工的貸款負擔，管理中心取消新建商品房評估，並已在貸款業務中執行。
　　考慮到二手房需要確認房屋權屬、房屋價值、房屋使用年限等因素，需要專業評估機構進行認定，因此，目前購買二手房申請貸款的，仍須進行評估。
　　購房者如何申請貸款擔保？
　　北京市公積金管理中心稱，《北京住房公積金貸款辦法》規定了保證、抵押、質押、抵押加保證等多種擔保方式。目前北京市沒有要求強制性機構擔保。
　　例如，借款申請人購買二手房，經與賣方協商，可以選擇抵押擔保方式，在抵押登記完成後發放貸款。
　　政策影響
　　公積金貸款者未來或增一成
　　北京中原地產市場研究總監張大偉表示，此次公積金新政影響面較大。數據顯示，北京2014年純商品房成交結構中，90㎡以下的商品房占比達50%，共3.3萬套，平均成交單價為19659元/㎡，平均單套總價在160萬左右，其中，二手房90㎡以下成交量占比為65%左右。
　　之前的公積金貸款額度只有80萬元，對於剛需購房者來說，若純貸公積金，首付需50%。最高額度升至120萬元後，房款的大部分都可用公積金貸款。北京之前選擇公積金貸款的購房者占比大約只有市場成交量的15%左右，預計新政實施後，起碼有5%-10%的購房者將增加使用公積金的可能。
　　此外，張大偉說，2014年的最後一個政策紅利，有利北京樓市繼續複蘇。公積金政策一直是最有力的信貸政策，對購房者心理層面的影響也將非常大，其與之前央行放寬信貸、普宅標準調整、各地的財稅減免等形成的政策疊加效應，公積金增加額度也將在一定程度上提振購房者入市信心。
　　樓市行情
　　樓市年末翹尾市場量增價穩
　　鏈家地產市場研究部分析師張旭介紹，截至2014年12月28日，該月北京市二手住宅成交量為12405套，較前一個月同期增加14.2%。成交量繼續呈現出增長趨勢，成交均價則延續了前幾周的穩定狀態，整體呈現出量增價穩的市場特征。而新增房源量較上周則出現不同程度的減少，回到9月份的水平，市場進一步回暖動力略顯不足。
　　張旭認為，由於臨近年底，部分業主和客戶對房屋問題的關註程度有所降低，而與此同時，買賣雙方在市場預期方面的分歧也越來越大，未來一段時間內成交量可能會出現小幅波動，而價格則仍將維持穩定狀態。
　　張旭表示，2014年底房企的收官成果高於預期，但縱觀整個全年，前三季度市場整體銷售不樂觀。
　　2014年北京公積金貸款新政盤點
　　4月1日
　　北京公積金貸款按北京新的最低工資標準審核貸款額度，貸款公式中的最低生活保障金，單身由980元變更為1092元，已婚由1960元變更為2184元。
　　6月20日
　　北京市調整公積金年度的繳存上限、下限和繳存比例。其中，月繳存上限增加至4170元，繳存比例為12%。
　　6月30日
　　公積金二套房認定標準調整，購買第二套住房的貸款發放對象，僅限於現有人均住房建築面積低於31.31㎡（不含）的繳存職工家庭。公積金二套房貸認定標準從過去的29.4㎡，上調了近2㎡。
　　11月22日
　　北京調整住房公積金存貸款利率。其中，貸款利率下調0.25%。
　　12月31日
　　購買首套自住住房面積在90㎡（含）以下房產的，公積金最高貸款額度調整為120萬元。　　（原標題：公積金貸款額度提至120萬元）